Golden Visa : Đầu tư định cư Hy Lạp hiệu quả trong năm nay!
Giấy phép cư trú tại Hy Lạp diện đầu tư được cấp cho các khoản đầu tư tối thiểu từ 250.000 EUR vào các doanh nghiệp, startup, chứng khoán, tiền gửi hoặc cổ phần quỹ đầu tư; hoặc tối thiểu 800.000 EUR cho bất động sản. Nhà đầu tư sẽ được cấp Golden Visa (Thị thực vàng Hy Lạp) — giấy phép cư trú có thời hạn 5 năm. Giấy phép này cho phép du lịch miễn thị thực trong khu vực Schengen và là bước đầu tiến tới quyền công dân Châu Âu (EU)
Trong 2 năm gần đây, Hy Lạp đã đưa ra một số sửa đổi đối với Bộ luật Di trú, bao gồm thay đổi ngưỡng đầu tư tối thiểu cho chương trình cư trú theo đầu tư. Hãy cùng MK IMM tìm hiểu các giải pháp hiện có để xin giấy phép cư trú cho nhà đầu tư tại Hy Lạp.
Khoảng đầu tư định cư Hy Lạp là bao nhiêu trong năm 2026?
- Đầu tư định cư qua mua bất động sản: Yêu cầu đầu tư tối thiểu 800.000 EUR cho bất động sản ở các vùng Attica, Thessaloniki, Mykonos, Thira và trên các đảo có dân số từ 3.100 cư dân trở lên. Ở các vùng khác của Hy Lạp, mức tối thiểu là 400.000 EUR. Bất động sản phải là một tài sản duy nhất có diện tích tối thiểu 120 m².
- Đầu tư định cư từ 250.000 EUR: Có thể mua công trình không dùng làm nhà ở (ví dụ thương mại) nhưng phải được chuyển đổi sang mục đích cư trú trước khi cấp phép; việc chuyển đổi phải do bên mua hoặc bên bán hoàn tất. Ngoài ra có thể mua tài sản có giá trị văn hóa (được liệt kê) để phục hồi, nhưng chỉ được bán sau khi đã phục hồi hoàn tất. Trong những trường hợp này, có thể mua theo hình thức mua cổ phần.
- Cấm cho thuê ngắn hạn: Bất động sản mua để xin cư trú nhà đầu tư không được cho thuê ngắn hạn (Airbnb, v.v.), nhưng có thể cho thuê dài hạn.
- Đầu tư định cư không qua bất động sản: Ngưỡng đầu tư mới có hiệu lực từ 2024. Mức đầu tư tối thiểu cho cổ phần công ty Hy Lạp, tiền gửi và trái phiếu chính phủ tăng từ 400.000 EUR lên 500.000 EUR. Mức tối thiểu cho cổ phần quỹ đầu tư giảm từ 400.000 EUR xuống 350.000 EUR. Ngưỡng cho trái phiếu/cổ phiếu niêm yết vẫn là 800.000 EUR.
- Bảo lãnh gia đình: Người thân nhà đầu tư có thể xin giấy phép cư trú theo đoàn tụ, gồm vợ/chồng/đối tác, con chung dưới 21 tuổi chưa kết hôn, con của vợ/chồng nếu người đầu tư là người giám hộ và cha mẹ, ông bà của vợ/chồng. Hy Lạp công nhận hôn nhân cùng giới kể từ 2024.
- Yêu cầu cư trú liên tục để xin quốc tịch: Nhà đầu tư không bắt buộc phải sống liên tục tại Hy Lạp để gia hạn Golden Visa miễn là khoản đầu tư được duy trì. Tuy nhiên để xin quốc tịch Hy Lạp bằng nhập tịch, cần cư trú thực tế liên tục 7 năm tại Hy Lạp, chứng minh hội nhập (trình độ tiếng Hy Lạp B1, thi lịch sử/văn hóa, nộp thuế).
Golden Visa Hy Lạp là gì? Điều kiện cơ bản
Thị thực Vàng (Golden Visa) là tên gọi không chính thức cho giấy phép cư trú 5 năm dành cho nhà đầu tư. Quyền lợi chính:
- Du lịch trong khu vực Schengen: được nhập cảnh cho mục đích du lịch hoặc họp hành tối đa 90 ngày trong mỗi 180 ngày.
- Khởi nghiệp/kinh doanh: có thể xin cư trú qua thành lập doanh nghiệp hoặc startup tại Hy Lạp.
- Tự do quản lý đầu tư: có thể bán/buy chuyển giữa các tài sản (bán cổ phần, mua trái phiếu hoặc bất động sản) trong thời hạn cho phép mà vẫn được gia hạn.
- Con cái: được học trường công miễn phí.
Lưu ý: Giấy phép nhà đầu tư không tự động cấp quyền làm việc trong Hy Lạp — nếu muốn làm việc phải xin giấy phép lao động riêng.
Yêu cầu chung để được cấp:
- Nhập cảnh hợp pháp vào Hy Lạp (visa Schengen hoặc giấy phép cư trú khác).
- Chứng minh nguồn gốc hợp pháp của vốn đầu tư.
- Không có tiền án, tiền truy nã hay lệnh cấm nhập cảnh vào EU.
- Không mắc bệnh nguy hiểm cho cộng đồng.
- Có bảo hiểm y tế (nếu không làm việc ở Hy Lạp thì phải có bảo hiểm tư nhân).
- Có chỗ ở (sở hữu hoặc thuê).
Tham khảo thông tin chính thức của Golden Visa tại Trang Chính Phủ Hy Lạp
Lấy Golden Visa qua đầu tư bất động sản
Nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản: mua để ở, làm nhà nghỉ dưỡng, cho thuê dài hạn hoặc bán lấy lời. Lợi suất cho thuê dài hạn trung bình đạt khoảng 5% trong 2026. Các giải pháp đầu tư bất động sản và ngưỡng tối thiểu:
- Vùng Attica, Thessaloniki, Mykonos, Thira và các đảo có dân số ≥ 3.100: 1 tài sản ≥ 120 m² — 800.000 EUR
- Các vùng khác: 1 tài sản ≥ 120 m² — 400.000 EUR
- Bất động sản thương mại chuyển đổi thành nhà ở (mọi vùng): 250.000 EUR (phải được phân loại là nhà ở khi mua)
- Bất động sản được liệt kê/di tích văn hóa đang phục hồi: 250.000 EUR (phải phục hồi hoàn tất để gia hạn giấy phép)
Một số quy định quan trọng:
- Phải sở hữu toàn bộ tài sản (trừ trường hợp sở hữu chung giữa vợ/chồng).
- Có thể mua theo cổ phần nếu giá trị phần mua đạt ngưỡng yêu cầu hoặc đầu tư thông qua công ty đăng ký tại EU do bạn sở hữu.
- Thay thế mua bất động sản: hợp đồng thuê dài hạn 10 năm hoặc timeshare cho khu lưu trú du lịch (nhà phải được trang bị và nằm trên thửa đất ít nhất 150.000 m²). Giá thuê tối thiểu bằng mức mua (400.000 hoặc 800.000 EUR, tùy vùng).
Lấy Golden Visa qua đầu tư tài chính (không mua bất động sản)
Hy Lạp cũng cấp phép cư trú dựa trên đầu tư tài chính. Trong một số trường hợp, đầu tư tài chính có thể rẻ hơn so với bất động sản (ví dụ khu du lịch yêu cầu 800.000 EUR cho nhà ở, trong khi đầu tư tài chính dao động 250.000–500.000 EUR). Chứng khoán/đầu tư thường thanh khoản dễ hơn và nếu đầu tư đúng, có thể cho lợi nhuận cao hơn
Ngưỡng tối thiểu cho các loại đầu tư tài chính:
- Thành lập doanh nghiệp: 500.000 EUR
- Cổ phần công ty Hy Lạp hoặc chi nhánh tại Hy Lạp: 500.000 EUR
- Cổ phần công ty đầu tư mạo hiểm hoặc quỹ mạo hiểm: 500.000 EUR
- Công ty đầu tư hoạt động về bất động sản tại Hy Lạp: 500.000 EUR
- Trái phiếu chính phủ thời hạn ≥ 3 năm: 500.000 EUR
- Tiền gửi có kỳ hạn 1 năm (kèm quyền gia hạn): 500.000 EUR
- Cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp và/hoặc trái phiếu chính phủ Hy Lạp được giao dịch: 800.000 EUR
- Cổ phần quỹ tương hỗ/hoặc quỹ đầu tư thay thế: 350.000 EUR
- Cổ phần startup (không quá 33% cổ phần): 250.000 EUR
Quy định khác:
Nếu một công ty nước ngoài đầu tư vào thành lập doanh nghiệp, tối đa 3 người nước ngoài có thể được cấp giấy phép (họ có thể là thành viên hội đồng quản trị, cổ đông nắm ít nhất 33%, giám đốc hoặc đại diện pháp lý). Thêm 10 người quản lý có thể đủ điều kiện xin thẻ Xanh EU (EU Blue Card) — loại giấy phép cho chuyên gia cao trình độ.
Thành viên hội đồng quản trị hoặc giám đốc có thể xin Giấy phép cư trú 5 năm (Golden Visa) mà không cần đầu tư. Đại diện chi nhánh công ty nước ngoài có thể được cấp phép nếu doanh nghiệp có doanh thu hàng năm ít nhất 4 triệu EUR.
Cho phép kết hợp đầu tư nhiều loại (tối đa 3 loại). Tổng số tiền phải đạt ngưỡng lớn nhất trong các loại bạn kết hợp (ví dụ tổng phải ≥ 800.000 EUR nếu bạn có một phần đầu tư thuộc nhóm niêm yết).
Bảo lãnh gia đình của nhà đầu tư :
Người thân được phép xin cư trú theo đoàn tụ sau khi «Golden Visa» của nhà đầu tư được chấp thuận. Đối tượng gồm:
- Vợ/chồng hoặc đối tác (không phân biệt giới tính);
- Con chung của vợ chồng/đối tác dưới 21 tuổi và chưa kết hôn;
- Con của vợ/chồng/đối tác nếu nhà đầu tư là người giám hộ và con dưới 21 tuổi;
- Cha mẹ và ông bà của vợ/chồng/đối tác.
- Thời hạn giấy phép của người thân sẽ bằng thời hạn giấy phép của nhà đầu tư. Khi con đạt 21 tuổi, nếu đã từng được cấp phép theo đoàn tụ, con có thể xin giấy phép cư trú độc lập (thời hạn 3 năm) mà chỉ cần nộp giấy phép cũ, không cần yêu cầu thêm.
Tổng quan quy trình đầu tư định cư Hy Lạp bằng cách mua bất động sản:
Nhiều nhà đầu tư chọn đầu tư vào bất động sản Hy Lạp, đặc biệt là ngoài Athens — khu du lịch và các ngôi nhà cần tu sửa. Nếu bạn muốn định cư tại Hy Lạp, mua bất động sản là lựa chọn tốt, nhưng cần chuẩn bị kỹ với luật sư có năng lực để đảm bảo tính an toàn trong lộ trình pháp lý
Quy trình hồ sơ đầu tư định cư Hy Lạp
Bước 01: Thẩm định pháp lý
Trước khi mua, cần thẩm định nguồn vốn vì thanh toán phải thực hiện qua ngân hàng (séc hai dòng, chuyển khoản, hoặc POS). Bạn phải chứng minh nguồn tiền hợp pháp — nếu không, các giao dịch có thể bị phong tỏa. Vì vậy, hãy làm việc với luật sư để rà soát tài sản và chuẩn bị giấy tờ cho ngân hàng.
Cũng nên tham vấn chuyên gia di trú để đánh giá đủ điều kiện xin cư trú (không có án tích, không bị cấm nhập cảnh EU…). Nếu có vấn đề hình sự, cần chuẩn bị tài liệu chứng minh trắng án hoặc nỗ lực gỡ bỏ lệnh cấm.
Thời gian thẩm định: 20–30 ngày (tùy hồ sơ).
Bước 02. Chuẩn bị ban đầu
Trước khi mua bạn nên :
- Xin mã số thuế Hy Lạp (Αριθμού Φορολογικού Μητρώου — ΑΦΜ). Có thể làm trực tuyến, trực tiếp hoặc qua đại diện (luật sư). Giấy xác nhận cấp miễn phí.
- Có giấy tờ chứng minh nhập cảnh/hộ chiếu cư trú hợp pháp (visa Schengen, giấy phép cư trú EU, v.v.). Nếu không có, xin visa tại lãnh sự.
- Soạn giấy ủy quyền cho luật sư (không bắt buộc nhưng hữu ích cho thủ tục đăng ký tài sản).
Thời gian xử lý: 1–2 tuần.
Bước 03. Chọn hình thức đầu tư và bất động sản
Hy Lạp cung cấp 4 lựa chọn bất động sản, cộng thêm lựa chọn thuê/timeshare cho mục đích du lịch. Cân nhắc mục tiêu (ở hay cho thuê) và chi phí tu sửa nếu mua tài sản cần phục hồi. Bạn có thể tìm bất động sản trên trang spitogatos.gr, xe.gr hoặc qua môi giới (có thể mua từ xa).
Thời gian tìm kiếm: 2–4 tuần.
Bước 04. Thủ tục mua bất động sản
Trước khi chào giá, nên tiến hành thẩm định pháp lý: xác minh chủ sở hữu, kiểm tra thế chấp, ràng buộc pháp lý. Sau khi thỏa thuận giá, ký hợp đồng đặt cọc (thường 5–10% giá trị). Liên hệ công chứng viên (notary) để chuẩn bị khai báo thuế chuyển nhượng (người mua chịu). Sau khi nộp thuế, ký hợp đồng mua bán chính thức và công chứng, đăng ký vào sổ địa chính, thực hiện thanh toán, ký biên bản giao nhận và lập tờ khai bất động sản (E9).
Nếu chọn thuê dài hạn thay vì mua, sẽ ký hợp đồng thuê 10 năm.
Thời gian thủ tục: 1–4 tuần (tùy luật sư).
Bước 05. Chuẩn bị hồ sơ xin cư trú
Bạn có thể chuẩn bị khi đang mua bất động sản vì một số giấy tờ phải cấp tại nước sở tại (ví dụ giấy chứng nhận không tiền án). Các giấy tờ nước ngoài phải được dịch sang tiếng Anh hoặc tiếng Hy Lạp. Do hồ sơ nộp trực tuyến, tất cả tài liệu phải được scan và chuyển thành file PDF.
Thời gian chuẩn bị: 1–2 tuần.
Bước 06. Nộp đơn xin Golden Visa Hy Lạp (Giấy phép cư trú 5 năm)
Giấy phép cư trú nhà đầu tư được cấp khi đã ở trên lãnh thổ Hy Lạp. Bạn có thể nhập cảnh bằng visa Schengen hoặc dựa trên giấy phép cư trú khác; nếu không, xin visa quốc gia tại lãnh sự Hy Lạp.
Đơn xin nộp online qua Hệ thống Thông tin tích hợp (IIS) kèm file scan. Sau khi nộp sẽ nhận email xác nhận và số hồ sơ. Bạn có thể ở lại Hy Lạp dựa trên hồ sơ chờ xử lý.
Sau khi xử lý hồ sơ, bạn sẽ được yêu cầu lấy dữ liệu sinh trắc (biometrics); Ủy ban Di trú sẽ gửi thư mời qua email. Đôi khi có phỏng vấn. Khi đến nộp biometrics nhớ mang passport, ảnh số và biên lai thanh toán lệ phí thẻ cư trú. Nếu nộp ủy quyền từ nước ngoài, đại diện sẽ nộp và nhận giấy xác nhận hồ sơ; trong vòng 12 tháng bạn phải nhập cảnh để nộp sinh trắc
Thời gian xử lý: 1 ngày để nộp hồ sơ, vài tuần để lấy biometrics/phỏng vấn; tổng thường khoảng 2 tháng, nhưng thời gian tùy thuộc cơ quan di trú.
Bước 07. Tra cứu trạng thái hồ sơ
Bạn có thể theo dõi tiến độ hồ sơ trực tuyến (link tra cứu do cơ quan cung cấp). Nhà đầu tư nhận thẻ cư trú trực tiếp bằng passport — phải đặt lịch với cơ quan di trú nơi đã nộp hồ sơ. Người được ủy quyền có thể thay, nhưng cần có bản sao có công chứng của passport.
Những rủi ro quan trọng cần lưu ý :
Người sở hữu giấy phép cư trú nhà đầu tư khi mua bất động sản phải tuân thủ nhiều quy định, nếu vi phạm có thể bị phạt nặng hoặc mất quyền cư trú:
- Cấm cho thuê ngắn hạn / sublet: Bất động sản mua để xin cư trú không được cho thuê ngắn hạn. Vi phạm dẫn đến thu hồi cư trú và phạt 50.000 EUR.
- Bắt buộc hoàn thành phục hồi: Nếu mua để phục hồi, công trình phải được phục hồi hoàn tất để gia hạn giấy phép; nếu không, phạt 150.000 EUR và nếu bán trước khi hoàn thành phục hồi thì giấy phép sẽ bị hủy và phạt 150.000 EUR.
- Yêu cầu diện tích tối thiểu: Ít nhất 120 m² cho tài sản.
- Không được ghép nhiều bất động sản: Không thể mua nhiều tài sản để ghép thành ngưỡng (ví dụ mua 2 căn 200.000 EUR + 600.000 EUR không được chấp nhận).
- Sở hữu toàn bộ: Phải là chủ sở hữu duy nhất (trừ vợ/chồng sở hữu chung).
Vậy có thể lấy quốc tịch Hy Lạp qua diện đầu tư không?
Chắc chắn là có thể. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lấy giấy phép cư trú 5 năm trước, và sau 7 năm có thể nộp đơn xin nhập tịch theo luật nhập tịch (naturalization). Trước khi xin quốc tịch, cần gia hạn giấy phép cư trú. Giấy phép nhà đầu tư có hiệu lực 5 năm và có thể gia hạn miễn là khoản đầu tư vẫn tồn tại trong nền kinh tế Hy Lạp & đáp ứng thêm các điều kiện khác theo luật di trú.
Để nhập tịch, không chỉ là giữ Golden Visa 7 năm mà còn phải cư trú thực tế tại Hy Lạp, chứng minh tiếng Hy Lạp B1 và vượt kỳ thi về lịch sử, văn hóa nước này. Điều kiện tương tự cũng áp dụng ở nhiều nước EU khác.
Quốc tịch Hy Lạp biến bạn thành công dân EU, được quyền tự do đi lại, sống, làm việc, học tập và kinh doanh trong mọi quốc gia EU — đó là lý do nhiều người đầu tư chọn con đường này. Vì các luật di trú thay đổi thường xuyên, nhiều nhà đầu tư làm việc với luật sư để bảo vệ quyền lợi.
Với hỗ trợ pháp lý, bạn sẽ không phải tự đọc luật, thu thập giấy tờ hay xử lý phức tạp khi mua bất động sản hoặc cổ phần doanh nghiệp tại Hy Lạp — dịch vụ này giúp tiết kiệm thời gian, công sức và nhiều khi là tiền bạc. Bạn có thể liên hệ để được tư vấn miễn phí về di trú bằng đầu tư vào EU.
Tham khảo bài viết:
Xuất khẩu lao động Hy Lạp : Thị trường hấp dẫn với người Việt
